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      行業(yè)新聞

      這個(gè)特色小鎮如何用5000萬(wàn)撬動(dòng)50億?

      2017-11-22 00:00:00   來(lái)源:    點(diǎn)擊:2800   喜歡:0

      龍河生態(tài)小鎮位于長(cháng)沙縣果園鎮雙河村,現有土地總面積11584畝,其中耕地1177畝、林地6645畝、水塘197畝、宅基地573畝、公共道路512畝、其它2472.95畝;有13個(gè)村民小組、472戶(hù),戶(hù)籍人口1562人。該村地形地貌獨特,整體呈現出“兩多兩少”的特點(diǎn),即“山多、水多、田少、人少”。

      村內自然資源豐富,山清水秀,大片竹林、樹(shù)林層嵐疊嶂;水系尤其發(fā)達,潯龍河、金井河、麻林河三條河流交織環(huán)繞,與典型的江南丘陵地形地貌互為映襯。區位優(yōu)勢明顯,接近長(cháng)沙市三環(huán),處在長(cháng)沙縣“一心三片”中經(jīng)濟核心區東北部,距長(cháng)沙縣城10分鐘車(chē)程,距市區25分鐘車(chē)程,距黃花國際機場(chǎng)25分鐘車(chē)程。同時(shí),擁有眾多源遠流傳的民間傳說(shuō)和古跡如關(guān)帝廟、拖刀石、義云亭、華佗廟等,歷史文化資源豐富。

      依托得天獨厚的資源優(yōu)勢,把握市委推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展戰略形勢,潯龍河生態(tài)小鎮開(kāi)發(fā)建設項目順勢而為,彰顯特色,積極推進(jìn),呈現出良好發(fā)展態(tài)勢。

      做法和成效

      潯龍河生態(tài)小鎮項目在企業(yè)、政府和村民群眾共同推動(dòng)下,完善發(fā)展思路,建立運作機制,分步驟開(kāi)展實(shí)施,項目成效初顯。在試點(diǎn)推進(jìn)過(guò)程中,主要做法和成效是:

      明確發(fā)展定位。

      為確保項目運行方向準確,操作內容具體可行,項目開(kāi)發(fā)企業(yè),在準確把握中央、省、市關(guān)于三農以及開(kāi)展城鄉一體化試點(diǎn)的政策文件精神,深入調研本村發(fā)展實(shí)際積極借鑒外地先進(jìn)理念和成功做法的基礎上,確定了一條以農村土地流轉、農民集中居住為切入點(diǎn),以推進(jìn)農業(yè)產(chǎn)業(yè)化、提高農民收入、建設生態(tài)小城鎮等為目標,開(kāi)發(fā)建設集農業(yè)生產(chǎn)及農產(chǎn)品深加工、生態(tài)觀(guān)光旅游、城市資本集中下鄉、農民實(shí)用技術(shù)培訓、小城鎮建設于一體的潯龍河生態(tài)小鎮,逐步實(shí)現人口集中居住、產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展、資源集約利用的城鄉一體化發(fā)展新思路。最終達到農民滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意、企業(yè)滿(mǎn)意的目標。

      圍繞思路和目標,提升規劃,形成“三基三主導”、“一中心兩園兩區”的發(fā)展格局,包括生態(tài)宜居、綠色農業(yè)、藝術(shù)園林三大基礎產(chǎn)業(yè)和休閑農業(yè)與鄉村旅游、生態(tài)養生、生態(tài)休閑商務(wù)三大主導產(chǎn)業(yè);“一中心兩園兩區”功能布局指一個(gè)生態(tài)小鎮、華佗生態(tài)養生園及田漢藝術(shù)文化創(chuàng )意園、休閑農業(yè)與鄉村旅游區和休閑商務(wù)度假區。目前,已完成13500畝總體規劃,并通過(guò)審查;1570畝小城鎮建設詳規、5780畝現代農莊及鄉村旅游修建性詳規等已經(jīng)完成設計。

      創(chuàng )新運作模式。

      項目推進(jìn)過(guò)程,是各方利益博弈過(guò)程。通過(guò)一系列復雜、細致的工作,項目已逐步形成了由企業(yè)為主投資建設、政府主導推動(dòng)、基層組織參與決策、農民意愿充分表達的“四輪驅動(dòng)”模式。

      市場(chǎng)主體投資

      改變以往由政府為主體投資、市場(chǎng)參與建設的模式,由公司作為投資主體,政府主導推動(dòng),將政府與市場(chǎng)的資源優(yōu)勢有機整合,形成項目建設推動(dòng)力。為確保項目建設期間資金運行安全、充足,公司制定了一整套科學(xué)穩健的投融資計劃,擬以自籌資金和部分銀行貸款作為項目建設啟動(dòng)資金,以土地增減掛鉤、土地異地置換所產(chǎn)生的收益作為中期運轉資金,以六大產(chǎn)業(yè)效益作為項目建設長(cháng)期發(fā)展資金。

      政府主導推動(dòng)

      長(cháng)沙縣政府先后四次組織召開(kāi)現場(chǎng)辦公會(huì )議,專(zhuān)題研究潯龍河生態(tài)小鎮建設問(wèn)題,在用地及水、電、路、氣、網(wǎng)等基礎設施配套上給予了很大的政策支持,并對建設過(guò)程中遇到的困難給予及時(shí)解決。潯龍河生態(tài)小鎮已被確定為省兩型示范創(chuàng )建項目;省“三個(gè)一”重點(diǎn)工程;省國土廳土地增減掛鉤置換試點(diǎn)項目;湖南省電力局電氣化試點(diǎn)項目;長(cháng)沙市2012年重點(diǎn)工程;長(cháng)沙市重點(diǎn)招商項目及市農業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè);長(cháng)沙市2012年中小河流治理重點(diǎn)項目。

      目前,政府對水、電、氣、有線(xiàn)電視等公共配套服務(wù)建設和道路、水利等基礎設施建設已投入近1億元;企業(yè)在土地整理、項目建設、農業(yè)開(kāi)發(fā)等方面已累計投入資金達1.8億元。

      農民意愿充分表達

      項目最初決策由村干部提出意見(jiàn),村民代表大會(huì )表決通過(guò),村委會(huì )向上級黨委政府寫(xiě)出申請報告,并最終獲得批準實(shí)施。建設過(guò)程中的重大事項,均舉行村民代表大會(huì ),由全體村民公投形成決議。

      2010年9月19日,村支兩委和公司聯(lián)合組織召開(kāi)了申請城鄉一體化試點(diǎn)村民公投大會(huì ),全村村民支持率為97.2%;11月24日,召開(kāi)村民集中居住地選址公投大會(huì ),村民投票通過(guò)率達到98%。

      同時(shí),投資公司、村委會(huì )經(jīng)常性向村民代表大會(huì )匯報工作,確保村民的知情權、參與權。項目建設以來(lái),組織村干部和村民代表召開(kāi)會(huì )議多達52次,充分了解群眾想法,達成共識,為項目順利推進(jìn)打下了良好的群眾基礎。

      基層組織參與決策

      實(shí)行村企合一,成立潯龍河生態(tài)小鎮協(xié)調管理委員會(huì ),設主任一名,由企業(yè)董事長(cháng)、雙河村第一書(shū)記擔任,下設副主任兩名,分別負責管理村集體和企業(yè)事務(wù)。同時(shí),打破村級管理現有模式,建立經(jīng)濟管理中心、公共服務(wù)中心和文化發(fā)展中心。

      其中經(jīng)濟管理中心主要負責土地合作社管理,重點(diǎn)對農村土地資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理;公共服務(wù)中心主要負責社會(huì )治安、計劃生育、就業(yè)指導等,為農民提供日常所需的管理服務(wù);文化發(fā)展中心主要負責全村的精神文明建設和文化活動(dòng)的開(kāi)展。企業(yè)按照市場(chǎng)經(jīng)濟原則,負責潯龍河生態(tài)小鎮的綜合開(kāi)發(fā)。

      秉持“團隊、創(chuàng )新、品牌”的企業(yè)核心價(jià)值觀(guān),打造專(zhuān)業(yè)團隊,目前已擁有正式員工100多人,其中高層管理18人,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才36人。通過(guò)協(xié)調管理委員會(huì )搭建橋梁,既能充分發(fā)揮村企雙方在項目建設中的作用,又能做到有分有合確保健康發(fā)展。

      做活土地文章。

      土地是民生之本、發(fā)展之基、財富之母。在統籌城鄉發(fā)展過(guò)程中,土地問(wèn)題是核心問(wèn)題之一。為做好土地文章,項目一方面積極推動(dòng)土地流轉,實(shí)現土地規模經(jīng)營(yíng),發(fā)展現代農業(yè);另一方面推進(jìn)農民集中居住,開(kāi)展土地增減掛鉤和異地置換工作,通過(guò)土地節約集約利用換取產(chǎn)業(yè)和資本支撐。為盤(pán)活土地資源,集中開(kāi)展四個(gè)方面的工作:

      開(kāi)展土地權屬定界

      2010年由雙河村委會(huì )組織的雙河村土地確權工作小組在潯龍河生態(tài)小鎮綜合開(kāi)發(fā)公司支持下,開(kāi)展宅基地使用權、耕地承包經(jīng)營(yíng)權、山林地使用權以及塘壩、河流、道路等集體土地權益調查,明晰集體土地產(chǎn)權,重點(diǎn)解決人口與土地分配不協(xié)調、林地分配不公、宅基地權屬不明等問(wèn)題,使村、組、農民對土地的所有權、使用權更明晰,為減少土地收益分配矛盾、推進(jìn)土地全面開(kāi)發(fā)利用奠定基礎。出臺了《雙河村土地權屬調查報告》。

      成立土地合作社

      明確土地合作社組織機構,全體村民以土地入股成為合作市股東,由村民選舉產(chǎn)生50名村民代表為股東代表,股東代表選舉產(chǎn)生監事會(huì )和理事會(huì ),負責土地合作社的運營(yíng)管理。合作社采取企業(yè)化運作模式,與政府、企業(yè)一起分配土地流轉、出讓所產(chǎn)生的效益,強化農民對集體土地所有權的認知,按照政府50%、企業(yè)30%、合作社20%的分配原則,使農民能持續分享土地增值帶來(lái)的收益。

      開(kāi)展土地集中流轉

      根據依法、自愿、有償原則進(jìn)行土地流轉,價(jià)格由公司和農戶(hù)雙方約定,按市場(chǎng)價(jià)格計算;凡改變土地性質(zhì)轉為建設用地,按土地征用政策執行,核減相應土地流轉數量;實(shí)施土地綜合整治后,按相應類(lèi)別土地流轉費標準執行;以村民小組為單位流轉土地,各村民小組根據村民自治法自行決定分配方案。

      推動(dòng)農民集中居住

      為集約節約用土,提高土地使用效率,促進(jìn)城鎮化建設,改善居住條件,在尊重民意基礎上,分步驟實(shí)施農民集中居住。目前,已經(jīng)制定了集中居住的具體實(shí)施方案和操作辦法,解決農民永久宅基地置換新房和住房分配問(wèn)題。

      ①農民永久宅基地置換新房。置換標準將參照長(cháng)沙市政府第103號令《長(cháng)沙市征地補償實(shí)施辦法》計算(按照拆遷貨幣安置區農戶(hù)房屋的合法面積認定標準)。全村472戶(hù)、1562人搬遷費用約需22248萬(wàn)元。在永久性宅基地置換新房后,節約下來(lái)的宅基地根據增減掛鉤和異地置換政策,將其中一部分置換到星沙或暮云,縣級及縣級以下土地收益部分用于小城鎮基礎設施建設,全面改善農民居住環(huán)境。

      ②農民住房分配。按照長(cháng)發(fā)〔2010〕1號第一部分第2條規定執行,基本原則是:1-3人戶(hù)按210m2建筑面積的基準分配,每增加1人增加70m2建筑面積;原基戶(hù)主戶(hù)口已遷出,未享受?chē)曳扛恼叩?,可以參與住房分配;夫妻一方為農村農業(yè)人員,另一方為非農戶(hù)口未享受房改政策的,可以參與住房分配;凡符合獨生子女條件的,按政策認定可享受增加一人建筑面積(70m2)的優(yōu)惠待遇;經(jīng)批準的五保戶(hù)可統一安排住房;要求退保的,列入監護人戶(hù)合并安置。

      按照綠色環(huán)保、生態(tài)宜居原則,高標準建設農民集中居住用房,戶(hù)型分為花園洋房、電梯洋房和聯(lián)排別墅,購買(mǎi)價(jià)格為建筑成本價(jià)(花園洋房和電梯洋房800元/平方米左右、聯(lián)排別墅1300元/平方米左右),村民可根據實(shí)際情況自主選擇。

      以四口之家為例,按103號令,一戶(hù)四口之家可獲置換貨幣50萬(wàn)元左右。在住房分配上,可獲得280m2建筑面積的住房分配指標。如果其購買(mǎi)聯(lián)排別墅,需支付新房購房款約36萬(wàn)元,購房后,置換貨幣還剩約14萬(wàn)元,這筆款按中等標準可將新房裝修好,實(shí)現了新房換舊房住進(jìn)嶄新的別墅。

      如果其購買(mǎi)花園洋房或電梯洋房,其可以買(mǎi)一套120m2三房?jì)蓮d、兩套80m2的兩房?jì)蓮d,其需支付新購房款約22萬(wàn)元,購房后置換貨幣還剩約28萬(wàn)元,其可以用約10萬(wàn)元以較高標準將三房?jì)蓮d裝修好,作為自住房,另兩套兩房?jì)蓮d可以作為自持物業(yè)出租或出售,也可以以約15萬(wàn)元一套(按1800元/m2計算)由企業(yè)回購。這樣,農民新房換舊房后,其不僅自主擁有了一套洋房,還留下了近20萬(wàn)元存款和兩套可以出租出售洋房。

      突出產(chǎn)業(yè)支撐。

      培育壯大產(chǎn)業(yè),逐步形成成熟產(chǎn)業(yè),是項目的活力所在。潯龍河生態(tài)小鎮著(zhù)力打造農業(yè)、農產(chǎn)品加工業(yè)、旅游業(yè)、小城鎮建設等多產(chǎn)業(yè)形態(tài),推動(dòng)區域內產(chǎn)業(yè)融合,形成復合型多元化產(chǎn)業(yè)結構,實(shí)現互動(dòng)互促,融合發(fā)展。

      著(zhù)力打造:現代高效農業(yè)。采用先進(jìn)的科技手段和信息技術(shù),建設生態(tài)、優(yōu)質(zhì)、高效、安全的蔬菜、花卉苗木、觀(guān)光果園等基地。目前已流轉3600多畝土地,對部分土地進(jìn)行了綜合整理,已形成了優(yōu)質(zhì)稻1100畝、綠色蔬菜600畝、花卉苗木300畝的“一片兩線(xiàn)三亮點(diǎn)”的產(chǎn)業(yè)格局。

      基地建設累計投資5000萬(wàn)元,2012年預計投資6000萬(wàn)元。生態(tài)休閑旅游業(yè)。依托當地得天獨厚的山水資源及人文景觀(guān)優(yōu)勢,打造充滿(mǎn)自然生態(tài)、返璞歸真、讓人身心放松的心靈目的地。片區內旅游產(chǎn)品包括:依托潯龍島打造現實(shí)版開(kāi)心農場(chǎng)、生態(tài)酒店、生態(tài)餐廳和農耕文化長(cháng)廊;依托豐富的山水資源打造山水游樂(lè )區;依托華佗廟打造華佗藥膳園;依托宋水線(xiàn)和大塘沖等打造藝術(shù)精品苗木園與珍稀植物園。

      目前正推進(jìn)旅游項目基礎設施建設,開(kāi)展河流生態(tài)治理,游樂(lè )設施設備以及綠化、景觀(guān)設施建設,觀(guān)光大棚、接待中心、管理中心也正在建設之中。小城鎮建設。在黃興大道兩廂建一個(gè)集居住、商業(yè)、旅游為一體的村民安置的新型城鎮。

      今年計劃投入資金2億元,啟動(dòng)農民安置區及生活配套區、商業(yè)配套中心、污水廠(chǎng)等建設工作。鄉村旅游地產(chǎn)。依托項目區內獨特的江南丘陵山水風(fēng)貌、優(yōu)越的交通區位優(yōu)勢及巨大的工業(yè)城區市場(chǎng)消費資源,承接城市資本下鄉,致力發(fā)展“休閑、商務(wù)、養生”為主題的開(kāi)發(fā)模式。

      著(zhù)力打造華佗生態(tài)養生園、商務(wù)度假休閑區、高級老年公寓區、田漢文化藝術(shù)創(chuàng )意園等主題地產(chǎn)。綠色農業(yè)產(chǎn)業(yè)。主要包括綠色蔬菜產(chǎn)業(yè)園、體驗式租賃區。體驗式租賃區將提供時(shí)尚流行的菜地租賃,依托綠色蔬菜產(chǎn)業(yè)園生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)綠色農產(chǎn)品,并整合多樣化農產(chǎn)品資源,打造從種植、加工、配送、到電子商務(wù)及營(yíng)養顧問(wèn)的服務(wù)一體化、產(chǎn)品一站式商業(yè)模式。藝術(shù)園林產(chǎn)業(yè)。承接園林建設、綠化工程和名貴花草、苗圃經(jīng)營(yíng),形成潯龍河特色,目前花木建設已初具規模。

      改善民本民生。

      民本民生問(wèn)題是牽一線(xiàn)而動(dòng)全身的問(wèn)題,因此項目著(zhù)重要解決的就是民本民生問(wèn)題。緊緊圍繞這個(gè)問(wèn)題,項目精心展開(kāi)設計并穩步付諸實(shí)施,保障農民利益從眼前到長(cháng)遠、從物質(zhì)到精神全方位實(shí)現。具體來(lái)說(shuō)是以下幾方面:

      改善農民居住環(huán)境

      通過(guò)永久宅基地置換新房、農民集中居住住房分配、小城鎮開(kāi)發(fā)建設、基礎設施建設以及生活居住配套設施完善等舉措,農民居住和生活條件提升。

      實(shí)現土地資源增收

      土地專(zhuān)業(yè)合作社統一管理、經(jīng)營(yíng)全村集體土地,其土地收益由合作社統一分配。村民年底可得到兩部分收入:一部分是土地流轉費,即為“保底”,另一部分是企業(yè)通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)創(chuàng )造的價(jià)值中按村民流入土地份額所分配利潤,即為“分紅”。

      目前,公司已流轉村民土地共計約11000畝,村民每年可獲得土地流轉費共計約200萬(wàn)元,不但大大提高了土地的利用效益,也使部分農民獲得了穩定的土地收入。土地集中流轉前后收益情況比較:除去耕地成本、收插成本、種子成本、化肥農藥成本等,1畝田1年最多可產(chǎn)生400元利潤(其中不含勞動(dòng)力成本)。

      根據目前情況,除去耕地以外的其它土地均未得到有效開(kāi)發(fā)(水塘數量少,忽略不計),平均每人土地收益幾乎為零。流轉后,村民人均每年可獲得土地流轉費1194元(1864959.5÷1562=1194)。

      促進(jìn)就業(yè)增收

      引進(jìn)品牌培訓機構,在小城鎮范圍內辦一所實(shí)用技術(shù)培訓學(xué)校,為工業(yè)企業(yè)和蔬菜花木種植、農產(chǎn)品精深加工等農業(yè)產(chǎn)業(yè)以及旅游、物業(yè)管理等服務(wù)業(yè)培訓輸送人才。成立潯龍河農民就業(yè)服務(wù)中心,依托本村產(chǎn)業(yè)發(fā)展吸納農民就業(yè),真正實(shí)現農民向產(chǎn)業(yè)工人轉變。

      完善養老保險

      將全體村民納入新農保范疇,并適當提高參保金額和保障力度。凡將土地進(jìn)行流轉的村民,可每年直接領(lǐng)取土地流轉費,也可用土地流轉費置換養老保險參保費用。參保村民到退休年齡后,每月可領(lǐng)取養老保險金。

      豐富精神文化生活

      以村級文化建設為著(zhù)力點(diǎn),高標準建設各類(lèi)文化陣地,成立潯龍河文化藝術(shù)團,開(kāi)展各類(lèi)文化娛樂(lè )活動(dòng),構建潯龍河生態(tài)小鎮良好人文環(huán)境。

      同時(shí),企業(yè)通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,實(shí)現投資合理回報;政府找到解決三農問(wèn)題的新途徑,為城鄉一體化發(fā)展探索新道路,多方共贏(yíng),共享發(fā)展成果,真正實(shí)現“三個(gè)滿(mǎn)意”。

      體會(huì )與感悟。

      通過(guò)對潯龍河生態(tài)小鎮的了解,我們看到了項目發(fā)展特色給人印象深刻,前景期待令人心馳神往,作為城鄉一體化試點(diǎn)探索,尤其發(fā)人深思。當前,在全市大力推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展進(jìn)程中,如何把握重點(diǎn),實(shí)現突破,潯龍河生態(tài)小鎮建設項目給人以啟示:

      “三個(gè)滿(mǎn)意”是基石

      項目能否持續發(fā)展,關(guān)鍵看能否滿(mǎn)足參與各方利益,調動(dòng)各方積極性。潯龍河生態(tài)小鎮項目準確把握農民當前生存發(fā)展現狀和需要,深刻領(lǐng)會(huì )黨和政府發(fā)展三農的著(zhù)力點(diǎn)以及相關(guān)政策體系,正確衡量自身追求,提出了要讓農民滿(mǎn)意、政府滿(mǎn)意、企業(yè)滿(mǎn)意的三滿(mǎn)意原則,三者相互相生,缺一不可?!叭齻€(gè)滿(mǎn)意”的實(shí)現是項目?jì)r(jià)值體現,是項目存在的基石,失去這“三個(gè)滿(mǎn)意”,項目猶如鏡中月,水中花。

      社會(huì )參與是動(dòng)力

      由于項目建設投入大,如果單靠政府財政投入,勢必造成相當壓力,甚至難以為繼。潯龍河項目以企業(yè)為主投資建設,充分發(fā)揮市場(chǎng)作用,探索市場(chǎng)運作模式,融資與建設合一。成立了投融資建設公司作為項目建設投融資主體,動(dòng)員社會(huì )力量參與,按照市場(chǎng)化原則,具體負責項目投融資、建設開(kāi)發(fā)、土地整理的運營(yíng)。這樣,項目不僅獲得持久資金動(dòng)力來(lái)源,資金利用效率也大大提高。

      產(chǎn)業(yè)發(fā)展是核心

      只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展有了一定的基礎,特別是現代農業(yè)發(fā)展到一定程度,有一定的規模,才能為土地流轉搭建一個(gè)好的平臺;才能使農民充分就業(yè),調動(dòng)廣大農民參與積極性;才能帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展,聚集人氣。

      惠及民生是根本

      富裕農民,增加農民可支配收入,改善農村民生,是黨和政府推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展的最終目的。只有農民的切身利益得到有效保障,企業(yè)才能良性發(fā)展,也才能獲得投資回報。所以,項目自始至終都將保障農民利益放在首位,圍繞農民利益實(shí)現,開(kāi)展各項工作。

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